Архивная авторская колонка от 2 марта 2025 года. Восстановлен основной текст публикации. Это анализ трёх конкретных споров и личная оценка автора, а не статистика всех проектов Сочи и не прогноз исхода нового дела.
На глаза попался заголовок новости «Суд отказал мэрии Сочи в иске на полмиллиарда рублей по договору инвестирования».
Стало интересно, и я решил углубиться в эту тему. Оказывается, помимо классических способов инвестирования, в России существует еще один особенный, доступный не всем, а только публичным образованиям, например, администрации города Сочи.
Суть обсуждаемых соглашений проста: публичный орган власти заключает соглашение с предпринимателем-застройщиком, по которому тот принимает обязательства по строительству, благоустройству и передаче администрации определённой площади либо денежной суммы. Конкретный размер зависит от условий соглашения; это не общая ставка для всех проектов.
Что же должна сделать администрация для получения таких великолепных показателей своего инвестирования? В принципе все то, что она делает и вне рамок такого соглашения, а именно: оказать содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта.
Я сразу оговорюсь, что я не смотрел всю практику по подобным спорам, но довольно подробно изучил 3 дела:
А32-59182/2022 (Администрация Сочи – ООО «Альпика», 639 миллионов, отказано во взыскании);
А32-3053/2014 (Администрация Сочи – ТСЖ «Фальконе», 103 миллиона, требования удовлетворены);
А32-833/2014 (Администрация Сочи – ООО «ДОРС-Инвест», 1683 м², отказано).
В рассмотренных решениях повторяются общие подходы к правовой природе соглашений, но результат зависит от конкретных условий и исполнения. Поэтому дальше сопоставлю эти подходы и причины различающихся исходов.
Во всех случаях в первую очередь суды определяют правовую природу «инвестиционного» договора, заключенного между сторонами. Потому что каждый раз администрация мотивирует свои требования ссылкой на ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". И каждый раз суд делает правильный вывод о том, что инвестиционным по смыслу вышеуказанного закона договор не является.
«Данный договор не может рассматриваться в качестве инвестиционного договора в смысле, который заложен в нормах Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», так как фактически Администрация не принимала на себя обязательства по вложению инвестиций, не ставила перед собой непосредственной цели по извлечению прибыли, посредством заключения соглашения не осуществлялось регулирование инвестиционной деятельности формами и методами, закрепленными нормами статьи 19 Закона № 39-ФЗ».
Следом суд каждый раз делает вывод о том, что фактически, предусмотренные договором действия администрации, это ее публично-правовые обязанности, которые она должна выполнять в отношении любого обратившегося к ней лица. В связи с этим суды указывают на двойственную природу соглашения, поскольку оно содержит в себе публично-правовые обязанности на стороне администрации и гражданско-правовые на стороне застройщика.
«Действия Администрации, в рамках заключенного сторонами спора договора сводились к изданию распорядительных документов, которые представляли собой административные акты органа или должностного лица Администрации, в соответствии с действующим порядком, являющиеся достаточными основаниями для реализации тех или иных мероприятий в рамках инвестиционного проекта»;
«Из содержания спорного договора не следует, что он породил на стороне муниципального образования в лице администрации каких-либо гражданско-правовых обязанностей перед обществом. Определенные пунктом 4.1 договора инвестирования обязанности являются по своей природе публично-правовыми, они непосредственно связаны с выполнением органами муниципального образования властно- распорядительных функций.
Вместе с тем, данный договор порождает на стороне общества гражданско-правовую обязанность по распоряжению тем имуществом, которое подлежало созданию обществом в результате строительства объекта недвижимости (договор являлся правовым основанием для перехода права собственности на часть помещений здания от общества к администрации)»;
«Приведенные выше обстоятельства свидетельствуют о двойственной природе заключенного соглашения, которое сочетает в себе как элементы публичного, так и гражданско-правового обязательства».
И до этого момента складывается ощущение о правильном ходе мысли. Суды устанавливают фактически отсутствие равного встречного предоставления со стороны администрации, указывают на выполнение администрацией исключительно публично-правовых обязанностей. И, кажется, что логичным выводом здесь является то, что имущественное предоставление стороны за выполнение администрацией своих публичных обязанностей, противоречит основам правопорядка, а потому сделка является ничтожной.
Свобода договора и публичные обязанности
Но, к сожалению, практика пошла не по этому пути. Виной тому 3 Постановления ВАС:
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 апреля 2012 г. № 17043/11;
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 февраля 2013 г. № 12444/12;
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 октября 2011 г. № 5495/11.
ВАС увел размышления о правовой природе такого «инвестиционного» соглашения в сторону свободы договора, истолковав ее так:
«Заключение инвестиционных контрактов с включением в них перечисленных условий не противоречит действующему гражданскому законодательству и не является основанием для признания таких контрактов недействительными или незаключенными по правилам, установленным в Гражданском кодексе.
При этом соглашения, предметом которых является констатация наличия у публичного образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т.п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками»;
«Договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так как в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса стороны свободны в заключении договоров, то есть в принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом».
Получается, что закрепленные обязанности администрации в соглашении не являются сделкой в гражданско-правовом смысле, а потому не могут быть признаны недействительными по основаниям ГК. Но обязательство застройщика о выплате денежных средств, либо передаче площадей это вполне себе гражданско-правовая сделка, которая в силу свободы договора имеет место быть. По логике ВАСа раз застройщик сам заключил такое соглашение, то пусть его и исполняет.
И с учетом оценки правовой природы обязанностей сторон, получается, что застройщик сам решил одарить администрацию. На мой взгляд, достаточно творческий подход, увеличивающий количество филантропов у нас в стране.
На мой взгляд, в таких соглашениях особенно важен вопрос добровольности принятия обязательств и связи с получением разрешительной документации или участка. Возможное административное давление нельзя предполагать вместо доказательств по конкретному делу.
Но концепция ВАСа о дарении в пользу администрации судебной практикой фактически видоизменяется.
Почему исходы трёх дел различались
Возвращаясь к изначальным делам, в делах администрация Сочи – ДОРС Инвест, администрация Сочи – Альпика суд указывает:
«Фактически передача помещений муниципальному образованию рассматривалась в качестве эквивалентного предоставления за исполнение публичных полномочий со стороны администрации и его должностных лиц, что не противоречит нормам действующего законодательства».
Дело в том, что даже с учетом взятых на себя обязательств по соглашению, администрация препятствовала получению разрешению на ввод объектов в эксплуатацию и застройщики добивались этого путем оспаривания отказа администрации в выдаче разрешения.
Суды указали, что фактически получение администрацией выплаты/площадей поставлено в зависимость от выполнения ею своих обязательств, поскольку моментом возникновения обязательства на стороне застройщика является момент ввода объекта в эксплуатацию, осуществляемого на основании решения административного органа. Но поскольку администрация свои обязательства не выполнила, то и вознаграждения по соглашению она получить не может.
Также, в деле администрация Сочи – Альпика, первоначально инвестиционное соглашение с администрацией было заключено не ООО «Альпика», а застройщиком ООО «Фристайл», который впоследствии был признан банкротом. К ООО «Альпика» в рамках мирового соглашения перешло право аренды в отношении земельного участка, а также были внесены изменения в разрешительную документацию.
При этом суд указал, что вышеуказанный переход прав и внесение изменений в разрешительную документацию не является основанием для перехода прав по инвестиционному соглашению, заключенному между администрацией и ООО «Фристайл». Что, на мой взгляд, верно.
Что же касается дела администрация – ТСЖ «Фальконе», то здесь суд посчитал доказанным факт выполнения администрацией своих обязательств, и несмотря на то, что в первоначальном иске о передаче площади в натуре суд отказал, поскольку вся площадь была реализована третьим лицам, то требования о взыскании убытков в денежном эквиваленте суд удовлетворил в полном объеме.
Вывод
Мне сложно найти объяснение решению ВАСа легализовать такую практику. Единственная причина, которую я вижу, это желание избежать многочисленных исков к бюджету в случае признания таких сделок ничтожными.
Но побоявшись пойти на такой шаг, ВАС лишь расширил практику и без того сильного административного влияния на бизнес. Читая такие рассуждения, внутри явно откликается чувство несправедливости выбранного подхода. Не может публично-правовой орган в качестве эквивалента выполнению своих публичных обязанностей, получать какое-либо имущественное вознаграждение за это.
Если воля была направлена на то, чтобы эта компенсация покрывала издержки администрации в связи с выросшей нагрузкой на инфраструктуру, то решать такую проблему следовало путем внедрения публично-правовых инструментов, обеспечивающих контроль за расходованием средств, а не через такой «костыль».
Материалы рассмотренных дел
Описанные выводы относятся к названным актам и историческому анализу автора. Для нового инвестиционного проекта проверяются действующие нормы, конкретное соглашение и актуальное движение дела.